“住改商”，望文生义就是将住房改为运营性用房。跟着经济的倏地开展，部门都会的小区室第楼里，开端呈现“住改商”的状况——一套复式房内打上隔绝距离，拆成5至6个斗室间，中心保存走廊，一个小型民宿就成型了。但是，这些民宿、旅店的运营举动招致生疏职员频仍收支，不只简单毁坏其余业主寓居情况的安定，还带来了很多宁静隐患。
南都记者留意到，在美团，群众点评、去哪儿、携程等平台上搜刮“小区民宿”“小区公寓”等枢纽词，在省内多个都会都可看到相似在小区室第楼栋内里配置的民宿、旅店等，这种旅店通常是房主对接，操纵小区情况文雅、交通便当、重视家庭气氛等告白语吸收主顾，线上征询运营者时，对方也会间接复兴旅店确实设在小区内里。
如在深圳的一家民宿，在美团平台上以地铁近、小区情况、价钱优惠为告白语，吸收很多主顾下单。记者拨打房主德律风后，对方暗示该民宿确实配置在小区的室第楼内里，单间价钱不到100元。交钱后没法开只能供给收条，入住无需供给身份证。而在佛山的一家民宿，平台上显现该店家买卖火爆，很多房型曾经订满，地点显现在某街道小区内里。记者致电征询，办理职员称该民宿既可挑选日租按天计费，又可长租按月免费，入住需求身份证，但没法开，最佳实地看过以后再决议能否入住。
记者留意到，此类价钱昂贵的民宿、旅店在批评处呈现很多差评，如“房间小”“卫生差”等。有房主在主顾入住前也会提示，由于是在寓居套房内里改装的民宿，入住后没有自力洗手间，只能与其余主顾利用大众洗手间。其次，网友批评偶然会碰到不公道的免费轨制，主顾的一般诉求也会酿成免费名目；主要的是，许多室第式民宿没有装备旅店尺度的防火设备以及主动报警体系，简单形成宁静隐患。而此类民宿、旅店大多没有上传停业执照至平台考核。
2018年，丽密斯（假名）刚搬进广州河汉区一个小区，就发明整栋楼内有许多培训、办公场合。厥后，更有业主另辟门路，将一套200多平方米的复式打上隔绝距离，拆成5至6个斗室间，每一一个房间配上茅厕，一个民宿就成型了。民宿没有前台，但可在网上预订或经由过程第三方放租，租期可长可短。
垂垂地，愈来愈多的平层以及复式业主也仿还是式，改形成民宿、小旅店。这些运营场合不划定规矩地散布在多个楼层，次要分为两品种型：一类是专用卫生间加之单间，单间面积在15平方米阁下；另外一类则是单间配有茅厕，面积在20至30平方米，均以日租为主。部门小旅店设有前台，“没有前台的话，普通在其余楼层的某一家内里。”丽密斯称。
丽密斯发明，这些旅店运营者大都是同亲，一同投资做旅店买卖，一样平常在楼内举动，搭乘电梯高低接客。但是，这些民宿、小旅店的各处着花，让其余寓居在楼栋内的业主担心不已。丽密斯暗示，起首是客源稠浊带来了宁静隐患。据她察看，这些小旅店的客源既有四周病院的病人，也有旅客、出差职员以及短时间打工职员，此中病人及家眷超对折。这些主顾的本质也良莠不齐，曾有主顾在酗酒后将一楼的玻璃门打烂并在大众通道小便。最初，主顾有没有带违规用品上楼，详细在房间里做甚么，都引来了业主们的疑虑，“只要失事了才气晓患上。”
其次是装修及扰民成绩。丽密斯报告记者，装修旅店、民宿的工程浩荡，整栋楼的住民深受其苦。好比部门套内房间要加装卫生间，但一套房只要一个上水道，这象征着要改装上水道外部构造，“有一次水间接漏进电梯内里，小旅店与住户之间持久冲突也是由于漏水。”丽密斯称，小旅店的运营者有同一的办理形式，为了避免让业主赞扬，乐音扰民的状况会盯患上比力紧，但有些分租进来做脚本杀或宿舍的屋子，一个屋内能够就住了二三十人，一到早晨喧闹不胜。
最初是大众设备耗损大培修难成绩。丽密斯暗示，小区楼栋已有20多年楼龄酒店民宿公寓，需求偏重思索保护本钱。但小旅店、民宿的存在，成为消耗楼栋的一个摸不清的底数，“好比电梯的养护、置换，怎样去同一？”房产用以运营的业主只要按面积摊派用度，而主顾频仍利用变成的结果却需求一切业主买单。别的，物业能做的也极其无限，只能根据牢固法式存案装修图纸，至于违规装修，“没有条例能够阻遏租户去改装修。”
先后数年下来，赞扬不断、冲突不竭，小旅店以及民宿的数目却愈来愈多，这令业主们感应焦炙且无助。丽密斯期望，有关部分能管理这种运营性用房，最少不要再新增，“由于这个量的确太大了！”
本年5月中旬，南都记者来到上述小区停止暗访。小区为商住一体室第楼，底下5层为贸易裙楼，5层以上为室第，由两栋30层塔楼构成。记者来到此中一塔楼内，据业支流露，内里含复式以及非复式两类户型，革新的旅店、民宿不划定规矩地散布在内里多个楼层。从现场看，这些旅店、民宿都是同一的入户门，表面看去与其余室第无二，也未吊挂旅店、民宿等招牌。
记者到了27层后，只见入户大门洞开，出来后内里设有前台，屋内为复式情势，绕过前台走台阶可上二层，全部二层空间内打上隔绝距离，有一个大众洗手间，即为一间间大床房或双床房，单间面积在10-15平方米阁下，门边墙上插入房卡便可通电源。当记者讯问事情职员为什么将旅店配置在室第内里，对方暗示，“许多都是如许的，咱们是正轨经营的，有停业执照。”为持续采购房间，该事情职员转而又将记者带到其余楼层，一样的规划格局，可挑选的房间更多、面积更大，其还暗示“明天许多房间曾经订满了。”见记者分歧意，随即抛却采购。
记者又持续来到23层，一样看到相似规划的旅店，差别的是老板引见房间过分“热点”，早已订满，转而向记者推介四周一公寓里的房间。暗访过程当中，记者还瞥见有其余楼层正在装修，机械动弹的声声响彻全部楼栋。有业主报告记者，声音滥觞恰是此中一旅店装修。记者下到一层门厅时，又撞见了最后打仗的旅店事情职员，此时其正在楼劣等客，与对方商奉迎价钱后将行李搬上楼。
后续，记者来到小区物业办理处，有关卖力人报告记者，对于小区内里的浩瀚室第改旅店运营，实在存在已久，装修图纸都有向物业存案，但物业方并没有权益统领，需交由相干部分来定机能否合规及法律取消。
5月24日，记者联络上一家小旅店的老板，对方暗示做此运营曾经好多少年了，小区内有一二十家旅店，早已各处着花。本人运营的旅店场合曾经办下停业执照、经由过程消防验收。但针对住民质疑的停业执照地点跟实践不分歧、疑是挂靠的成绩，对方并未多注释，仅答复“关他们甚么事”。最初，老板在攀谈中还流露，因其被住民频仍赞扬，触及违规运营，还曾被本地公安扣留过，“但也没有政策不让咱们做。”
记者理解到，针对以后小区内旅店、民宿繁殖的诸多成绩，其余业主屡次经由过程当局热线赞扬，街道及当局部分前后停止核对，发明的确存在多方面成绩，如部门旅店并没有停业执照、存在消防隐患等等。
5月29日，河汉区冼村街道办经由过程12345复兴称，针对市民反应的小区黑酒店、住改商、分租改建等成绩，街指导高度正视，前后两次构造相干本能机能部分上门查处，派发整改告诉书，并对黑酒店老板停止约谈，请求其开业整改，后续将跟进整改状况。6月26日，河汉区市场监视局复兴称，法律职员到被赞扬地点查抄，经核对确有房间为小我私家处置旅店留宿运营，已责令该企业打点停业执照。别的，针对曾经投入利用的改建成绩，街道法律办曾到现场口头责令规复；针对拒开成绩，河汉区税务局已正告教诲；针对装修施工成绩，相干部分也曾上门停止教诲。不外，停止7月3日，据丽密斯及其余业主反应，很多旅店仍在小区内里一般运营。
别的，记者在平台上搜刮还发明，小区内有的旅店民宿导航地点显现在河汉区，但其在平台上传的停业执照地点却显现在海珠区江南大道的某一商店。
那末，室第楼内开旅店、民宿，到底有如何的标准呢？记者查找相干材料，2021年，广州市当局办公厅公布了穗府办规〔2021〕2号文，明白划定居处、运营场合属于室第的，申请人只能处置电子商务、无实体店肆的收集交流衣务、征询筹谋、产业设想、股权投资、征询代办署理等无净化、毋宁静隐患行业，还需提交本地群众当局或其派出机构等部分（单元）并经短长干系人分歧赞成后，出具场天时用证实；不患上在室第处置餐饮、文娱、、消费加工、易燃易爆物品贩卖、存储等简单净化情况、扰民以及触及群众性命财富宁静的行业。
广东国鼎状师事件所合股人、公益状师廖建勋以为，将室第改为旅店、旅店等运营性用房必需契合下列前提：起首，要服从《中华群众共以及百姓法典》第二百七十九条划定：“业主不患上违背法令、法例以及办理规约，将室第改动为运营性用房。业主将室第改动为运营性用房的，除了服从法令、法例以及办理规约外，该当经有益害干系的业主分歧赞成。”
其次，即便办下了停业执照，也不料味着就可以够运营了。廖状师指出，旅店业属于特种行业，除了需求打点停业执照，还需求向本地公安构造提出申请，打点特种行业答应证，而且旅店属于公家会萃场合，根据划定，还需求消防部分停止检查并停止验收，契合《旅店业治安办理法子》以及《消防法》的相干办理划定才气停止停业。“改建以后，旅店必须要经由过程消防部分的二次验收。同时，还牵涉到一个大众宁静以及卫生的成绩，还需求在卫生主管部分打点相干的卫生答应证。”
“因而，将室第改成运营性的旅店、旅店，请求长短常严厉的！普通状况下不克不及够改建胜利。”廖状师指出，好像栋楼的其余业主因遭到打搅，能够用下列方法维权：起首，如停业执照上的运营地点与实践运营地点不符，可向市场监视办理部分赞扬，请求查处。其次，如旅店未办下相干的特种行业答应证，可向门停止赞扬，请求开业整治。最初，可经由过程向法院告状的方法，提告状讼，请求对方截至损害举动，保护本人的正当合理权益。
廖状师还出格提示，将室第改为旅店以及旅店，普通状况还会改动衡宇构造，增长衡宇的宁静危害，好比在没有防水请求的房间大概阳台增设洗手间，它违背了《室第室内粉饰装修办理法子》相干划定，业主还能够针对上述守法举动向住建部分赞扬，请求停止查询拜访以及惩罚。
